去年,纷纷扰扰的帝都政府迁移案圆满告破,帝都政府宣布要在2017年底前将市“四大班子”(政府、市委、人大、政协)迁到通州,消息一出,通州房价一夜疯涨,开发商凌晨开盘,买房跟买白菜一样,在我天朝也已屡见不鲜。眼看通州房价要失控,政府啪啪啪的狂甩限购令,先限住宅、再限商住楼,通州房产成了可远观不可亵玩之物。 尘埃落定之事就少了太多乐趣,而未定的事件才像磨人的小妖精,让人欲罢不能。政府东迁的消息一定,将东西城设为中央直属区的声音不绝于耳。中央直属区! 由中央直接管辖!直逼美帝华盛顿哥伦比亚特区!这一前无古人之壮举是否会出现在我朝?光这一消息就让人心里痒瘾大泛,各路人马奔走相告,跃跃欲试,生怕错过!所谓无风不起浪,前段时间,据路边社消息说政府要在北五环至北六环,回龙观到天通苑之间的大片区域建中央政务区(中央各部委办公驻地),报道有眉有眼,提名道姓,不像空穴来风的样子,且周边农贸市场的拆迁也似乎要预示着些什么。 市政府是已铁定了心思去寻新欢,通州也是在一片片暧昧声中房价普涨,回过头来,未来的中央直属区——政府旧爱东西城,命运若何呢? Chapter1. 政府东寻新欢,旧爱掩面而泣否? 北京市政府的核心职能迁出之后,东西城内将逐步强化首都功能,与非首都功能无关的大型企事业单位也将逐步迁出,市区内老旧棚户区逐步改造,人口密集的商贸城也将逐步迁出…. 1、东西城区流动人口减少 政府尽心尽力东迁的核心目的就是控制市区人口,治疗首都城市病。规划东西城区未来将减少20-30万人。 一方面,北京市政府机关搬迁,相关产业单位也会随之挪动,另外,承担着全国人民生命护航功能的各大医院也有望外迁,势必将带走大量人口流动。比如一些央企一走,“食物链”上的一批企事业或社会上的公司也会跟着走。大量的单位外迁,家庭自然会跟着走。 另一方面,市区内存在着各种类型的批发零售市场,预计也将逐步迁出,其受到影响的人口也是十万级别。在北京城六区,一共有小商品批发市场22家,其中东城、西城为主要集中地,占16家,比如“动批”、官园、天意等批发市场都位于北京三环内,都将列入疏解范围,涉及人口庞大。如西城区“动批”区域内共有9大市场,经营面积约30多万平方米,直接就业3万多人,并间接带来了6万至7万人的日均人流量,高峰时甚至达到10万余人,另如官园批发市场,上下三层约1000多个商铺,直接就业人员两三千左右,批发市场的搬迁必将影响到人口流动及家庭的搬迁。
今年9月,虽然类似“930新政”的集中式调控政策并未出现,但各地发布的调控措施仍然密集。据中原地产统计,9月单月,全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初,年内累计房地产次数更是接近400次,比去年同期增加8成。 从政策类型上看,以治理市场乱象为主的做法占据多数,这也体现出现阶段楼市调控“打补丁”、“管秩序”的特征。 分析人士普遍认为,由于前阶段政策执行并不严厉,这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时,也有市场人士认为,政策力度不宜进一步收紧,以防市场过度降温。 继续“打补丁”、“管秩序” 中原地产表示,最近两个月来的楼市调控政策,有两个主要的特点。其一为,政策“打补丁”、市场“管秩序”。 公开信息显示,9月以来,上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动,打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象。 与之有关的约谈也在推进,比如,8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志,要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。同日,长沙约谈7家存在违规经营行为的房产中介。 此前的8月16日,湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市,要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。 另一个特点在于,对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表,多个城市在8月份针对房租上涨发布政策,约谈部分长租公寓机构。 这些政策大都源于监管层在今年6月的一次部署。6月底,七部委宣布于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。 随后,对市场乱象的整治范围迅速扩大,全国大部分市场异动的城市都加入其中。 中原地产首席分析师张大伟10月12日向21世纪经济报道表示,虽然楼市调控政策不断出台,但房价继续上行,使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策,对房地产依然是“喊打超过真打”。因此,此轮的调控,对房地产市场的稳定将有积极推动作用。 根据国家统计局数据,今年7月和8月,全国70城市的房价呈全面上涨态势。其中,自3月以来,新房和二手房价格环比涨幅均连续6个月扩大。 房价出现调整端倪 或许是政策的约束起到效果,从9月开始,市场调整逐渐展开。 9月下旬,泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。当月早些时候,长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为。 今年国庆节期间,碧桂园位于江西上饶的项目也被曝出降价,前期业主对售楼处进行了打砸。 相比因直接降价而导致“维权”,在市场下行期,开发商推出变相的价格策略更为常见。如8月末,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”,对近万套房源推出优惠折扣,涉及16个城市66个项目。
国庆长假的最后一天,继今年三次定向降准后,央行发布重磅消息称,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。 业内人士指出,央行这一轮降准的目的很明确,就是保证市场的流动性,主要是小微企业的流动性,精准向实体经济注入流动性,目的并非楼市、股市。 58安居客首席分析师张波告诉每日经济新闻记者,从整个定向发放方式来看,国家依旧严防资金流入楼市,但在实际操作层面,不排除有一部分资金进入楼市,对楼市、股市是利好因素。 但也有业内人士指出,此次降准对于房企融资并无多大利好,由于现阶段融资渠道的重重防火墙,大部分资金无法直接进入开发领域,房企资金面仍然会很紧张,楼市降温大趋势不会改变。 房企资金面不因降准而改变 其实,央行此前年内的三次定向降准,已向市场注入近两万亿元资金,加上近5000亿元的棚改资金,和上半年的M2增量93410亿元,相当于11.841万亿元,已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。 从央行发布的数据看,8月末,本外币贷款余额137.59万亿元,同比增长12.8%;月末人民币贷款余额131.88万亿元,同比增长13.2%,增速与上月末和上年同期均持平;当月人民币贷款增加1.28万亿元,同比多增1834亿元。分部门看,住户部门贷款增加7012亿元,其中,短期贷款增加2598亿元,中长期贷款增加4415亿元。 央行下调存款准备金率将释放流动性,是否会影响楼市?其实,银行降准,与房价并无直接联系,但其中的牵连不少。 新城控股高级副总裁欧阳捷认为,降准释放的资金进入楼市的数字很难估计。而对于小微企业来说,目前银行觉得小微企业风险太大,不敢放款。 上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示,在楼市调控基调尚无变化的前提下,降准主观目的是为了刺激宏观经济,拯救小微企业。因此,外围的松动对于开发商资金链来说没有利好面。 “从融资渠道看,除了开发贷,尚无其他可选的创新融资渠道,无法解决上市房企大量的资金需求。”张宏伟说。 民营房企将更主动“降价回款” 张宏伟告诉每日经济新闻记者,政策对房企融资“去杠杆”已经到极致,所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此,在当前融资渠道收紧的背景下,即使降准,短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。也就是说,市场有钱,但钱不一定能够进来。 从现实情况来看,降准对房企来说是“肉到了嘴边但吃不到,即使吃到代价也不低”。融资成本不降,可贷的钱多了,高成本融资继续侵蚀企业利润,对房企也一样。现在融资成本仍将在高位,房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。 从历史经验看,降准有利于银行发放更多贷款,为购房者提供更多的购房信贷支持;有利于释放更多住房需求,加大楼市去库存力度。市场好的时候,降准肯定能刺激楼市;但在市场下行阶段,各种融资渠道相对较紧的情况下,实际流到房地产领域的资金有限。 从今年6月的一次降准不难看出,尽管累计可释放资金约7000亿元,但在当前融资渠道收紧的背景下,尽管可贷的钱多了,房企仍然难以融到资,融资成本也很难下降,仍将在高位运行。在张宏伟看来,高成本融资将继续侵蚀企业利润,再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题,当2018年房企年报发布之时,利润率的数据应该不会很好看。 在此背景下,房企只能加大自筹资金。不过,政策继续严控资金过度流向房地产,不仅非标资金通道被堵,规范渠道的银行贷款额度不足,房企发债受限,融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境,从而增加房企债务违约风险。 另外,从房企资金兑付压力来看,张宏伟认为,今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为降准而改变,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。
虽被多次提及,却并未引发市场太多关注的“住宅政策性金融机构”今年再度成为相关部门拟定的研究课题,但作为公积金改革的一大方向,住宅政策性金融机构落地的最佳时机难以预料,也许前提之一是,楼市风平浪静。 对于住宅政策性金融机构“难产”的原因,上海地区一位业内专家对记者表示,主要还是高层的重视和决心问题,中央的注意力在防范高房价的风险上,当年提出这个设想之后讨论比较多,但是后来的主旋律是去库存,现在的任务又是防范金融风险,“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。” 只闻楼梯响,不见人下来。 今年两会期间,国家发改委在提交的报告中再度提出,今年要研究设立国家住宅政策性金融机构。这一政策构想并非首次出现,早自4年前,十八届三中全会、国民经济公报等会议和政府文件中就多次明确提出,要研究设立住宅政策性金融机构,但几年过去,迟迟未有落地。 据记者了解,有关部门对于具体如何筹建这一住宅政策性金融机构、选择什么样的模式,均有过相关调研和内部讨论。对比各国住房政策性金融模式,国内更倾向于借鉴美国“两房”模式,即组建市场化金融机构,政府提供一定的信用背书,其中,一个可能的方向是,由公积金改制为住宅政策性金融机构。 但落地时机则需诸多考量。比如,设立定位解决中低收入阶层住房贷款需求的住宅政策性金融机构会否导致市场误读,从而进一步刺激高房价? 与之同时,早在2004年,首家由中外合资的住房储蓄银行——中德住房银行就落户天津,成为国内唯 一一家专业经营住房信贷业务的商业银行,但试点十余年,其模式并未得以大规模复制推广,仅在重庆地区设有分行。但时至2017年,中德住房银行开始有转型并向全国扩张的计划,济南分行已于2017年开业。 这些迹象又是否预示着,徘徊多时的国家住宅政策性金融机构确将落地? 曲折探索路 市场对国家住宅政策性金融机构这一概念不陌生。住宅政策性金融机构在定位上是为了解决现有住房金融体系即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖到的中低收入人群的住房贷款需求,保障房、公租房建设有其公共性,急需配套政策性融资体系保驾护航。 早在2013年,中共十八届三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就提出,研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构,但随后虽然偶有讨论,却一直没有什么进展。 直到2017年,国民经济公报中明确提出,研究按照建立住宅政策性金融机构的方向,探讨住房公积金制度改革,支持居民自住需求,这是第一次以官方文件形式提出将住宅政策性金融机构作为住房公积金制度改革的方向。 同年底,智库机构国家金融与发展实验室在报告中提出建议,国家成立政策性住房金融机构,加大发行公积金贷款支持证券,从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足。2018年的国民经济公报进一步提出,要研究设立国家住宅政策性金融机构。 而更早前,中国已开启了住房银行试点之路,在2004年设立中德住房银行,但试点经历了漫长的“沉寂”,至2017年,才开始有了新动作。 中德住房银行官网如此描述:中德银行于2004年开业,由中国住房金融领域的领军银行中国建设银行和欧洲最大的住房储蓄银行德国施威比豪尔住房储蓄银行合资组建,在中德两国总理亲自见证下,两方股东于人民大会堂共同签署了中德银行章程。 中德银行诞生之初可以说被寄予厚望。但时至今日,据记者了解,当地人大多只知道有这家银行,对其“专业经营住房信贷业务”则不甚了解。有多位购房者表示,比较过其与一般商业银行的政策,但是最后都并没有选择这家。 “我们不做按揭贷款,对于购房贷款只有两种产品,一种就是先存后贷,至少1万,满两年,然后就能享受年利率3.3%的低息贷款,贷款额度根据存款来,存多少贷多少;另外一个就是公积金贷款,5年以上利率3.25%,具体流程上按照公积金政策来。”中德银行相关人士对表示。 但当地购房者则对记者表示,对这种模式兴趣不大,并没有看到什么**。 中德银行在机构布局方面,自2004年成立直到去年以前都没有太大进展,只在重庆设有分行。直到2015年初,国务院批复支持将中德银行纳入我国多层次住房政策体系,同意中德银行向全国推广住房储蓄及相关业务。2016年12月,银监会正式印发《中德住房储蓄银行管理暂行办法》,为住房储蓄在全国的普及推广提供了法律基础。中德银行开始转型扩张。 2017年,中德银行称,将加快向全国性、专业化、差异化、集约化银行发展转型步伐。去年底,中德银行济南分行开业。据了解,大连地区的分行机构也在筹备中。根据规划,未来中德银行将以中国六大行政区域划分为基本原则,一个区域选择一个省会城市或直辖市开设分行。 在此之前,从业绩层面而言,中德住房银行亦平平。根据建设银行年报,2007年年末,中德住房银行资产总额9.07亿,全年基本实现盈亏平衡;至2016年末,中德住房储蓄银行资产总额284.86亿元,净资产28.58亿元,实现净利润1.97亿元。 施威比豪尔住房储蓄银行行长赖因哈德·克莱因曾公开表示,中德住房储蓄银行还未成气候的原因不是单一的,住房储蓄制度不被人熟知,公众心存疑虑都对其发展产生了负面的影响。因此,以中央政府的名义建立住房储蓄制度,建立国家住房银行,是下一步完善我国住房金融制度的方向。 公积金难题与改制时机之困 改制公积金成为一个可选方向。 不管是公积金贷款还是一般商业银行住房贷款,其所覆盖的大都是部分中高收入人群。对于中低收入人群,虽然有保障房、经适房和公租房等政策性住房制度安排,但在房价不断上涨的周期下,这类住房供给上受限较大,建设过程中融资也是一大难题,中低收入人群的住房需求难以满足,这正是建立政策性住房金融机构的必要性所在。 “对于住宅政策性金融机构,内部探讨的不同方向,一个是目标上是只覆盖供给侧即住房建设融资问题呢,还是把需求侧即购房融资的问题一起覆盖到;另一个是具体筹建上,是另起炉灶建立这么一个金融机构呢,还是对原有的公积金制度进行改制而成。现在看来,公积金制度有这个基础,对其进行改制的可能性更大一点。”上海财经大学公共经济与管理学院教授、不动产研究所执行所长陈杰对记者表示。 我国住宅金融发展伴随着住房制度改革,已有近20年,其中公积金是中国政策性金融的主要供给者,但目前我国公积金制度存在诸多问题。多份研究机构的报告都指出,公积金资金的归集覆盖面窄、覆盖率低、缴存率低;运营管理存在权责不清、效率低下问题;使用制度不够健全,存在违规发放、追缴不力、投 资效率低下、保值能力欠缺等问题。 今年两会期间,全国人大代表、安徽省发改委党组书记张天培就指出,住房公积金供求矛盾日益突出。现行住房公积金管理机构职能定位为事业单位,没有金融功能,缺乏相应的投融资渠道。资产证券化、金融债券等低成本融资手段难以运用和创新,资金来源渠道单一。推进住房公积金制度改革势在必行。他建议,率先在安徽省开展设立住宅政策性金融机构试点。 秦皇岛市住房公积金管理中心副主任、研究员亦撰文表示,将我国现有的住房公积金制度从基本公共服务领域剥离,全面改制为住宅政策性金融机构,利用其资金、政策、人员、体制优势,继续发挥支持居民特别是“新市民”改善居住条件的能动作用,是实现新老制度无缝对接,快速发挥作用的最优选择。 坊间此前已有传闻,由公积金部门与金融机构合资设立住宅政策性金融机构,并选择部分地区作为试点。有银行高层亦对记者表示,2017年已有该传闻,但一直没有进展。 对于住宅政策性金融机构“难产”的原因,上海地区一位业内专家对记者表示,主要还是高层的重视和决心问题,中央的注意力在防范高房价的风险上,当年提出这个设想之后讨论比较多,但是后来的主旋律是去库存,现在的任务又是防范金融风险,“担心市场的解读从而进一步刺激高房价。”
商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流来源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险,这是房企冒险踩线的原因。但限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题,即供需不平衡。 新一轮楼市调控抑制住了房价上涨和成交升温,但也衍生出一系列新问题。 21世纪经济报道记者调查发现,在此轮调控“商改住”限售、新房限价政策下,诸多开发商在各地频频违规,其中不乏大型房企;而在一些城市,开发商通过“双合同”、“延期签约”等方式规避限价限购政策,也是大面积涉嫌违规。 商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流来源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险,这是房企冒险踩线的原因。 但作为抑制楼市投 资投机的手段,限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题,即供需不平衡。 因此,对于调控手段的反思和长效机制的建立也成为必要。目前各地限制性的调控政策是否存在调整的空间?如何不扰乱价格机制,彻底解决房地产市场的根本问题? 销售压力下的违规 继3月26日北京“商改住”禁令后,广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下,一些房企违规了。 3月28日,北京市住建委公布,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等涉嫌将商业办公用途改变为居住用途销售,这6个项目当时被停止网签。 5月份,绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分别是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目,以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传“商改住”;后者因未对违法建设进行完全整改。 “顶风作案”背后,是以绿地为代表的房企手握大量商办项目急于去库存的无奈。 早在2012年,绿地集团就已开始加码商办。公开统计数据显示,绿地集团在过去5年间,仅在北京拿下的商办用地就超过15块。绿地2016年的销售中,住宅项目占比64%,商办占比36%。 深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,全国现在商业物业存量过剩,房企违规“商改住”的主要原因,是为了去库存转化成现金流。 国家统计局数据显示,1-5月份,全国住宅待售面积为36475万平方米,同比下降17.9%;办公楼待售面积3706万平方米,同比上升7.7%;商业营业用房的待售面积为15921万平方米,同比上升4.6%。 除了违规“商改住”,新房销售领域“双合同”、“延期签约”现象也是遍地开花。 根据21世纪经济报道记者的调查,在主流一二线城市,因为政府实施限价管理,每个区域、每个楼盘都进行限价销售,而且限定的价格较低,一些城市的开发商就通过“双合同”来规避限价。 所谓双合同,指的是购房者在买房时,除了购房合同,还被要求签订一份装修合同。以某大城市郊区为例,楼盘备案价基本在12000-15000元/平方米,而市场真实售价为18000-20000元/平方米,这中间存在的五六千元差价以另外的装修合同来支付。 为此,购房者将付出相当于50%-60%左右的首付成本(首付+装修),而装修贷款只能贷5-10年不等,月供压力也很大。这也相当于是变相的首付贷,是现行国家金融政策所不支持的。 记者调查发现,一些项目通过延期一年签约的方式,规避限购政策。购房者先签意向书,支付首付款以及在接下来的一年里陆续支付金额不等的分期款,同时办理社保;一年后,双方再签订正式的购房合同、办理贷款、签约过户。 新房销售花样频出的背后,是房企普遍面临业绩和资金压力。 2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。据克而瑞统计,5月销售业绩排行前10名房企中,有8家房企均出现环比下滑,前20名有13家环比下滑。其中碧桂园5月销售业绩为480亿元,环比下降10%;万科为359亿元,环比下降14%。 徐枫认为,市场不好时,房企加快销售是本能反应,尤其在非热点城市,由于监管比较缺位,房企违规成本低,踩线销售是一个“务实”的做法。 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则表示,当前房企融资的各种渠道都在收紧,房地产商面临资金压力,销售是房企获得现金流的最有效途径。 整治乱象的政策建言 面对复杂的市场环境和频频出现的违规现象,政策该如何应对? 对于“商改住”问题,广东省房协建议,根据地方实际情况作出调整,不要简单采取“一刀切”式的管理。 比如在广州,房协建议,商住混合用地的商业裙楼、住宅用地的配套商业商务设施,不应受300平方米限制、销售对象可以是个人。 理由包括,该类商业本身的功能改为居住价值不大、消防要求与新政规定冲突,以及广州作为千年商都和商贸城市,商铺、裙楼商业出售给个人投 资者,投 资者买铺、商家租赁是商业市场长期以来的运作模式,简单粗暴地禁止此类物业销售给个人,会对广州市的商业市场造成冲击。 在北京,多方力量博弈之下,5月23日,北京市对“3·26新政”发布了具体的执行口径:新规不涉存量,合法已购商办类房屋可租可售,不需拆除上水下水设施。 一线城市因地制宜之外,中原地产首席分析师张大伟认为,作为曾经的热门投 资品,商改住项目在一线城市和部分二线城市限售有必要,但在商品房库存巨大的三四线城市则没有必要。 而对于限价政策带来的新房销售乱象、首付贷重出江湖、购房风险加大的问题,4月3日,佛山市住建局表示,发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为的,立即予以制止,并暂停项目网签,责令停业整顿;惠州市房管局也表示,从4月1日开始,在政府备案登记的楼盘,不能再加装修款销售,只能按备案价销售。
交纳物业管理费的标准 小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数部分,业主和开发商应当分摊,那么,业主和开发商究竟如何分摊呢? 《民法通则》第七十八条第二款规定:共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。 那么,开发商和业主对小区公共财产的共有关系是“共同共有”,还是“按份共有”? 小区公共财产是为房屋服务的,与房屋不可分离,但不是为某一业主个人的房屋服务的,而是为所有房屋服务的。房屋所有人拥有的房屋的建筑面积不尽相同,各房屋所有人对公共财产的权利则不可能相同或均等,所以,开发商和业主对小区公共财产享有的权利和承担的义务与各自拥有的房屋的建筑面积占小区总建筑面积的比例相一致。《物业管理条例》按照业主拥有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例规定业主的表决权,说明该《条例》承认开发商和业主对小区公共财产的共有属于“按份共有”,而非“共同共有”。开发商和业主交纳物业管理费的标准就是:按各自所有的房屋建筑面积占小区总建筑面积的比例分摊小区公共财产的收益和物业管理费相抵后的负数。 物业管理费的交纳方式 所谓物业管理费的交纳方式就是:业主和开发商向谁交纳物业管理费。 对小区公共财产的管理,是小区公共财产全体共有人的共同的权利。全体共有人都直接管理公共财产,必然令对公共财产的管理无法进行。管理小区公共财产的权利只能通过全体共有人的代表行使。在业主委员会成立之前,开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产。在业主委员会成立之后,业主委员会作为全体共有人的代表管理小区公共财产。对小区公共财产的管理,同时也是小区公共财产全体共有人的共同义务。正是基于共同义务,开发商和业主都应当承担物业管理费。当小区公共财产的收益与物业管理费相抵出现负数时,开发商和业主都负有交纳物业管理费的义务。交纳物业管理费,只能向全体共有人的代表交纳。在业主委员会成立之前,开发商应该拿出其应分摊的物业管理费,业主应向开发商交纳应分摊的物业管理费。在业主委员会成立之后,业主和开发商都应向业主委员会交纳各自应分摊的物业管理费。 如果开发商或业主委员会委托物业管理公司管理小区公共财产,开发商或业主委员会应当向物业管理公司支付费用和报酬。开发商与物业管理公司签订《物业管理委托合同》与业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》一样,都是作为小区公共财产的全体共有人的代表与物业管理公司签订合同,只是因为开发商有权代表全体共有人,其以自己的名义与物业管理公司签订的合同才具有法律效力。所以,开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》,在形式上,是开发商与物业管理公司之间的合同;在法律上,是小区公共财产的全体共有人是法律上的委托人。开发商向物业管理公司支付费用和报酬,是开发商作为全体共有人的代表先行对外履行合同义务。在开发商对外履行合同义务以后,开发商对外支付的费用和报酬都计入物业管理成本,即物业管理费将由开发商和业主分摊。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费,开发商根据《民法通则》第七十八条的规定,有权对该业主提起诉讼。同时,面对拒绝交纳物业管理费的业主,业主委员会根据《民法通则》的这条规定,也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼,只能根据法律的规定,而不是根据“合同”。在开发商和业主之间、业主委员会和业主之间,是不可能存在任何有关物业管理或“交费”之类的合同的。 北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京市天为律师事务所律师 居永和 摘自《北京晨报》